3 coisas que o comprador de um imóvel deve saber sobre o vendedor para evitar calotes.

Cabe ressaltar que em todo negócio imobiliário jamais haverá certeza sobre sua validade, isso ocorre com todos os profissionais envolvidos seja o engenheiro, a imobiliária ou o corretor, pois a aquisição da propriedade no nosso sistema é de presunção relativa.

Na compra do imóvel além de verificar corretamente a documentação do bem é essencial analisar as condições do vendedor, principalmente a condição financeira dele, para evitar a perda de todo o dinheiro investido na compra da propriedade.

O que pode acontecer?

O vendedor pode estar utilizando de uma procuração falsa, o negócio pode conter defeitos como dolo, coação, erro, estado de perigo, lesão, fraude contra credores.

A negociação com o vendedor pode ser inválida por ser feita com incapaz, o objeto da negociação pode ser ilícito ou não ser celebrado conforme a lei prevê.

A simulação do negócio, que ocorre quando uma parte simula ou mascara a verdade, pode fazer com que o negócio seja considerado nulo, conforme o art. 167 do CC:

Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma.

Sendo assim, se faz necessário verificar sempre a situação do vendedor, outra situação importante é analisar quanto ao sinal na compra do imóvel, ocasião em que o vendedor pode devolver o dobro do valor do sinal.

Idoneidade do vendedor

Nos casos em que o vendedor está em situação de ruína a compra do imóvel não deve ser feita, pois, pode tornar o negócio nulo, anulável ou ineficaz em razão de créditos anteriores, para evitar que isso aconteça é necessário analisar alguns documentos do vendedor.

1- CPF: Conferir o CPF com as certidões observando se não há divergências; conferir a idade do vendedor caso seja pessoa incapaz ou absolutamente incapaz o que será necessário que seja representado ou assistido.

2- Certidão de Nascimento atualizada para verificar se o vendedor é casado que em caso positivo será necessário a autorização do cônjuge a depender do regime de casamento.

3- Certidão da Justiça Estadual Criminal, pois em casos de condenação criminal existe a possibilidade de sofrer consequências civis como na reparação de danos causados.

A análise dos documentos que podem apontar dívidas, fraudes a credores e fraude à execução que ocorre quando o vendedor vende os seus bens já tendo uma ação contra si ou um crédito que torna incapaz de pagar com os bens remanescentes do seu patrimônio.

Nesses casos, mesmo após o registro (só é dono quem registra), o credor (que tem crédito com vendedor) poderá requerer a penhora do bem vendido.