Um cliente que informou ter adquirido um apartamento na planta, informando que o fez como forma de investimento no sentido de que pagou menos do que acredita que valeria o imóvel quando pronto.
Ocorre que, no decorrer da construção, tomou conhecimento de que a construtora responsável não estava conseguindo arcar com o que havia prometido. Que a construção já estava atrasada e que chegou a ajuizar, com outro profissional não especialista, uma ação indenizatória em virtude disto.
Na ação que menciono acima, foi realizado pelo cliente um acordo junto a construtora no sentido de que teria o imóvel o financiamento antecipado e reduzido a 50% (cinquenta por cento), como forma compensatória para o dano moral pleiteado.
Ocorre que, quando da entrega das chaves, bem como diante da intenção do cliente que seria de vender o referido imóvel, o mesmo verificou os seguintes impasses:
- Não houve baixa de hipoteca do financiamento, apesar de quitado;
- A matrícula do imóvel não havia sido individualizada;
- Constava na matrícula mãe 6 (seis) apontamentos de indisponibilidades de bens.
Primeira indagação do cliente foi: “Se eu quitei junto a construtora, porque não houve a baixa da hipoteca pelo banco?”
Então, a quitação foi formalizada diretamente junto a construtora. Que, por sua vez, não informou e nem tampouco realizou o repasse ao agente financiador (banco) responsável.
O segundo questionamento foi: “O que significa indisponibilidade de bens?”
Bom, numa explicação bastante simples, em razão de algum débito da construtora foi lançado no imóvel uma restrição de venda e até mesmo de individualização das matriculas de cada apartamento até que a construtora pague tal débito.
“Dra., e agora? Não posso vender meu apartamento?”
Bom, teoricamente, no sentido registral, o seu apartamento ainda nem existe.
Aqui resta uma situação bastante clara da necessidade de realização de due diligence antes de qualquer transação imobiliária. É imprescindível que seja verificado por profissional especialista a viabilidade de uma compra nos moldes que deseja o cliente.
Esse caso não é isolado. Pelo contrário, dispomos de incontáveis situações como a do meu cliente.
Vejam bem, foram 6 (seis) indisponibilidades lançadas no empreendimento como um todo:
Na realidade, a construtora em questão declarou falência e deixou de atender a todos os clientes e credores. Cerca de 100 (cem) pessoas ficaram na mesma situação do meu cliente.
Fora instituído um regime de condomínio de forma administrativa pelos próprios condôminos e tantas reuniões para sanar o ocorrido de forma coletiva. O que, até a presente, data não ocorreu.
Assim, entendi que a forma que poderíamos alcançar a pretensão do meu cliente e sanar a irregularidade do imóvel seria com as seguintes providências:
- A ordem de baixa na hipoteca, o que tive que judicializar (em Juizados Especiais mesmo) acionando tanto a construtora quanto o agente financiador – banco – e conseguimos a seguinte decisão:
Sobre o valor percebido a título de indenização, o cliente optou por o destinar ao pagamento de custas judiciais e despesas com os trâmites registrais. Precisando, ainda, complementar em virtude do valor venal do bem.
2. A oposição de Embargos de Terceiro em cada Reclamação Trabalhista que ordenou o lançamento da indisponibilidade do bem, onde em absolutamente todas conseguimos o levantamento, veja compilação:
3. A individualização da matricula referente ao imóvel no Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição, já em nome do cliente como fizemos. O que, finalmente, viabilizou a venda da bem.
Percebam que todo esse trâmite durou cerca de 2 (dois) anos. Nesse período, em que aguardamos decisões judiciais, já que restou completamente inviável as tratativas amigáveis, apareceram diversos interessados em adquirir o bem e o referido imóvel se manteve fechado, com despesas condominiais e de IPTU regulares sem, no entanto, poder ser transacionado – vendido.
Hoje esse cliente tem verdadeira ojeriza de qualquer compra de imóvel na planta. Algo que, como é de conhecimento geral, pode ser verdadeiramente vantajoso desde que realizada de forma consciente, analisando a situação do vendedor com cautela para saber dos riscos da aquisição.
Sem mencionar o fato de que houveram gastos de elevada monta para regularizar um imóvel que seria, a princípio, livre para investimento.
Vejam quanta dor de cabeça pode ser causada a aquisição de um bem sem uma consultoria preventiva especializada, um trabalho sério de análise de riscos e verificação da idoneidade do vendedor. A construtora em questão já havia procedido de forma similar em outros empreendimentos.
Fonte: Jusbrasil